Отправить заявку
Заполните поля ниже и мы свяжемся с Вами в ближайшее время
Записаться на сделку, на консультацию, к нотариусу или на раскрытие ячейки/эскроу/аккредитива ОНЛАЙН
Запишись и накануне мы напомним о запланированном событии!
Тип заявки
Запись на дату
У нас выходной!
Часы работы:
Понедельник-Суббота с 9:00 до 21:00
Оставьте Ваш телефон и мы свяжемся с Вами в рабочие дни
У нас выходной!
Часы работы:
Понедельник-Суббота с 9:00 до 21:00
Оставьте Ваш телефон и мы свяжемся с Вами в рабочие дни
Отправить заявку юристу
Заполните поля ниже и мы свяжемся с Вами в ближайшее время
* Поля обязательные для заполнения
Наб. Канала Грибоедова, 6
Пн-Сб c 9:00 до 21:00
Как проверить юридическую чистоту объекта коммерческой недвижимости?
Приобретение объекта недвижимости связано с определенными рисками. В период кризиса к покупке недвижимой собственности нужно подходить очень внимательно и обращать внимание и на максимум факторов. Сегодня мы поговорим о том, как проверить юридическую чистоту объекта коммерческой недвижимости и чего следует остерегаться при покупке.
Проверяем продавца

Проверку юридической чистоты объекта коммерческой недвижимости условно можно разделить на два направления: проверку юридической чистоты самого объекта и проверку продавца по сделке.

Первым делом необходимо особое внимание уделить проверке финансовой устойчивости продавца, его взаимоотношениям с кредиторами и дебиторами. Это продиктовано следующими возможными рисками. Если в процессе сделки арбитражный суд вынесет определение о принятии заявления о признании продавца банкротом, шансы на успешное завершение сделки для покупателя будут минимальными. Если дело о банкротстве продавца будет начато после заключения сделки, то она может быть оспорена как подозрительная (ст. 61.2) или как влекущая за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами (ст. 61.3).

Кроме того, если у продавца конфликтные отношения с кредиторами, существует риск ареста недвижимости по искам таких кредиторов, а также риск дальнейшего обращения взыскания на недвижимость, если у продавца будет недостаточно имущества для удовлетворения требований кредиторов.

При этом вполне вероятна ситуация, когда продавец получил аванс (задаток) или предоплату по сделке, полученные деньги ушли кредиторам (может быть, даже принудительно, помимо воли самого продавца), недвижимость арестована (поэтому невозможно завершить сделку в ближайшее время) и, скорее всего, будет реализована с торгов с целью погашения требований кредиторов. В сложившейся ситуации велика вероятность того, что покупатель не получит ни денег обратно (аванс), ни недвижимости.

Юридическая чистота объекта

Помимо проверки финансовой устойчивости продавца, нужно выяснить и другие обстоятельства. Например, наличие права собственности (титула) продавца на объект недвижимости, в отсутствии так называемых "пороков титула", рисков, связанных с возможным оспариванием права собственности третьими лицами в будущем.

Проверке подлежит, как правило, каждый переход права собственности: были ли соблюдены правила, установленные законом, не было ли нарушений, которые могли бы привести к признанию сделки недействительной и истребованию объекта.

Во избежание сложностей в дальнейшем нужно исследовать вопрос о надлежащем использовании объекта, нет ли в его составе несогласованных изменений, перепланировок и т. д. В случае с вновь построенным или реконструированным объектом необходимо также проверить, был ли соблюден порядок согласования строительства, реконструкции, а затем введения объекта в эксплуатацию. Отсутствие каких-либо согласований может означать возможные претензии государственных контролирующих органов в будущем, а в некоторых случаях и признание объекта самовольной постройкой.

Другим важным вопросом, подлежащим выяснению, является отсутствие обременений объекта недвижимого имущества. В отношении обременений следует учитывать, что при смене собственника объекта недвижимости они сохраняются, то есть при приобретении объекта с обременениями новый собственник будет иметь в качестве обременения аренду, залог и пр. Если приобретаемый объект коммерческой недвижимости находится в залоге, то на заключение договора купли-продажи, вероятнее всего, потребуется согласие залогодержателя. Приобретение такого объекта сопряжено для покупателя с рисками обращения на него взыскания со стороны залогодержателя.

Наши юристы советуют проверить наличие договоров аренды и их условия. Важным моментом является наличие договоров с ресурсоснабжающими организациями (наличие присоединенной электрической мощности, договоров снабжения газом и т. д.). Отсутствие таких договоров и (или) выделенных лимитов может существенно осложнить коммерческое использование объекта.

Необходимо также проверить оформление прав на земельный участок. При приобретении объекта коммерческой недвижимости следует ознакомиться с документами на земельный участок, которые имеются у продавца, поскольку по гражданскому и земельному законодательству РФ к покупателю объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, переходят права на часть земельного участка, необходимую для использования объекта недвижимости, в том объеме, в котором они имеются у продавца.

Покупатель объекта недвижимости должен четко понимать, что недвижимость, приобретенная с обременениями, с неправильно оформленными документами, с несогласованными перепланировками, создаст новому собственнику проблемы финансового и иного характера. Поэтому к покупке любого объекта, будь то целое здание или офисное помещение, нужно подходить юридически подготовленными.
Заказав проверку юридической «чистоты» объекта в «Центре сделок с недвижимостью» на Грибоедова, 6, Вы получите письменное заключение с «историей» всех владельцев объекта,
возможных обременений и данных о текущих собственниках.
Здесь же можно провести экспертизу договора купли-продажи или заказать его составление у независимых юристов Центра.
100% договоров, подготовленных нашими специалистами, проходят регистрацию перехода права собственности в Росреестре с первого раза.
Надежда Сергеева, юрист «Центра сделок с недвижимостью» на Грибоедова, 6
В «Центре сделок с недвижимостью», Грибоедова, 6 Вы получаете качественный сервис для проведения сделки с недвижимостью «под ключ»:
- сделка проходит в современной переговорной;
- договор о взаиморасчетах (ячейка/аккредитив/эскроу-счет) заключается с банком (ПАО «Банк «Санкт-Петербург»);
- на месте можно получить юридическую консультацию.

- документы для сделки заранее проверит и подготовит персональный менеджер;
- юристы Центра и нотариальная контора находятся в одном здании. Возникли вопросы? Оперативно поможем
.
- программа лояльности Центра, позволит Вам съэкономить деньги клиента и повысить свой статус в его глазах;
- юристы и нотариус Центра сделок всегда рядом.

Возможно Вас заинтересует